金价暴涨房价下跌说明_金价暴涨房价下跌说明了什么

1.五年后房子是贵还是便宜

2.房价不受价值规律支配吗

3.人民币贬值了，金价却上调了。请专业人士分析。未来几年，中国房价是看涨还是看跌。是一、二线城市明显，

房价下探是什么意思

下探就是暂时下调房价，然后观察一下房价下调后的市场反应。如果下调后，需求量郸大，那就继续上涨，说明有市场，房地产没有泡沫（官方说法，没有泡沫）。如果需求量没有放大，那就继续维持现在的水平。这个叫做下探。如果真正的降价，那就是房价下调。中国的词汇还是很广博精深的

房价下探是什么意思

下探就是暂时下调房价，然后观察一下房价下调后的市场反应。如果下调后，需求量增大，那就继续上涨，说明有市场，房地产没有泡沫（官方说法，没有泡沫）。如果需求量没有放大，那就继续维持现在的水平。这个叫做下探。如果真正的降价，那就是房价下调。中国的词汇还是很广博精深的

希望纳

通达信里股价下探到20均线怎么写指标公式？

TJ1:=C>=MA(C,20) AND ABS((L/MA(C,20)-1)*100)<=1;

TJ1;

希望能帮到你

请问什么叫，怎么看。

无论庄股的什么动作，无非三种目的：拉擡、洗盘、出货。要在中能读懂动作的含义，是做中短期趋势在实战中不可缺少的基本功。

拉擡：当庄家在其初期建仓区域内完成吸筹动作后，在大市的配合下，将展开主升浪，始股价迅速脱离其成本区，以免更多低价筹码落入他人手中，在盘面表现为基本脱离指数的干扰，走出较为独立的短线向上突破行情。实战中可以从以下几个方面识别庄家的拉擡动作：

一是开盘形态

强庄股在其起跳的瞬间，开盘前20分钟的走势较为关键。如果大盘开市指数作惯例的上打下压试盘，股价受其干扰不大，在大盘指数走低时会稳固运行于前一日收盘价上方作横盘处理，均价与股价的关系基本保持平行，量比超过1.0，即使有抛单打低股价也能被迅速拉回盘整区。在此期间，如出现向上大笔提拉的过激动作，要视股价与均价的位置决定买入时机，在股价脱离均价2％以上，均价却无力上冲时，切勿追高买货，短期内股价必将有一个向均价回归的过程，可以在均价附近吸纳。开盘形态的强度决定了该股当日能否走强，从中可以洞悉庄家做当日盘的决心。

二是盘中形态

日线图上刚出现突破迹象的个股盘中运行一般都较为稳健，盘中一个破绽就是庄家很少将股价再打到均价下方运行，当天没有必要做这个动作，如果发现盘中向下打低均价回抽无力时，要小心是否开盘形态是一个诱多动作，识别这个动作的要领是诱多形态开盘一小时后必然向下跌破均价走低，显示庄家无心护盘，有意作震荡。所以如果错过了开盘强势的个股，要及时发现摆脱指数振荡而能以稳和放量的方式将股价运行于均价上方的个股，尽量在均价附近进货比较稳妥。

三是尾盘形态

如当日强劲，会在尾市半小时左右引发跟风盘的涌入，使股价脱离当日走势倾斜率单边上行，此时庄家会借机大笔提拉，以封死下一交易日的下跌空间，由于此时跟进的买盘都有强烈的短线斩获利润的兑现心理，所以尾盘若在抢盘时出现5％以上的升幅，要小心次日获利盘兑现对股价造成的抛压以及庄家次日开盘借势作打压震荡所带来的被动，建议操作者不要在尾市过分追高抢货，以免陷入庄家次日短期震荡给仓位带来的被动局面。

洗盘：洗盘动作可以出现在庄家任何一个区域内，基本目的无非是为了清理市场多余的浮动筹码，擡高市场整体持仓成本，使庄股运行在某个阶段能轻松达到目的。盘中庄家洗盘一般有下面两个方式：直接打压、宽幅震荡。直接打压较多出现在庄家吸货区域，目的是为了吓退同一成本的浮动筹码。在盘中表现为开盘出奇地高开，只有少许几笔主动性买单便掉头直下，一直打到前一日收盘价之下，持仓散户纷纷逢高出局，在这里，不要简单认为股价脱离均价过远就去捡货，因为开盘形态基本决定了当日走势，庄家有心开盘做打压动作，这个动作不会在很短时间内就完成。较为稳妥的吸货点应在股价经过几波跳水下探，远离均价3％－5％以上，均价由于是小单造成的抛压而没有大幅向下，反而在高位盘整，此位置当日短线浮筹已不愿再出货，庄家也发现再打低会造成一定程度上的筹码流失，所以这个位置应该是在洗盘动作中较为稳妥的吸货点，就算当日不会反身向上，也是当日一个相对低价区，可以从容地静观其变，享受在洗盘震荡中的短差利润。尾盘跳水这个动作是庄家在洗盘动作时制造当日阴线的一个省钱的工具。

表现在临近收盘几分钟，突然出现几笔巨大的抛单将股价打低，从钱1、83的5分钟跌幅排行榜中可以发现这个动作。这个动作进货机会不好把握，建议实战中不要抱有侥幸心理去守株待兔地找这样的进货机会。宽幅震荡较多出现在上升中途，容易 *** 作者误认为是庄家出货。识别这个动作的要领是要观察是否庄家在中午收市前用急速冲高的这个动作，一般在临近中午收市附近急于拉升股价都是为......>>

老5系裸车价下探到36万，新宝马5系44.99万起，怎么选

再过几年，新款的也会变成老款的，所以，从性价比上看，现在还是选择优惠较大的老款比较划算。

股票中枢是什么意思。如何找出来？

这个是我在网上找到的，希望对你有帮助；

中枢是买卖方反复纠缠的价格区域。买卖股票无论运气技术好坏最终都只会让饥一无所获，所以合理分析认清股票的价值，在价值上做投机是股市中持续合理获利的基础，任何股票都有价值中枢，所谓中枢，就是这个股票在这个价格上的价值体现，也就是低于该价格，该股票处于市场低估区，高于该价格，该股票处于价值高估。

何为价值，就是一项资产在交易市场中的价格，它是买卖双方竞价后产生双方都能接受的价格。在证券市场当中我们必须知道股票的价值中枢所在，因为当市场的价格低于价值中枢时，说明此时买卖双方产生一定的分歧，多方不看好后市，股价继续下探；当市场价格高于价值中枢时，说明此时多方看好后市，后期股价一路上扬。但是我们用普通软件当中的指标是很难识别每个股票的价值中枢所在的。

股票中枢是什么意思？

股票的价值=股票中枢所在价格

低于该价格，该股票处于市场低估区，高于该价格，该股票处于价值高估。

如何找出来？

我向你推荐 基本书;

格雷厄姆 《聪明的投资者》，证券分析

以上的材料是本在网上，找到的比较正确，相对比较容易理解的材料编辑而成。

希望对你有所帮助。

如果需要，解答请在这里回复我将尽快回复。

求：通达信股价下探或击穿20日均线的盘中预警公式。

ma20:ma(c,20);

cross(ma20,c);

买卖二手车 10分

手续

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一是车务手续。包括三个证件，其中最为常见的就是有车辆登记机关即车管所核发的《中华人民共和国机动车行驶证》，以及由车管所核发的车辆权属证明、类似于房产证的《中华人民共和国机动车登记证书》，还有一种证件叫《机动车来历凭证》主要包含全国统一的机动车销和二手车交易，最为常见的就是机动车销和二手车交易。

二是车辆保养维修手续。车辆进入使用阶段，将会自然进入保养维修过程，记录这些过程的载体我们称之为保养维修手续，包含三种。一种是车辆使用说明书，也成车辆使用手册；第二种是保养手册，独立成册或者与车辆使用说明书同册记录，在购买二手车过程中这是一个非常关键的手续，他全面记录了车辆历次保养的时间、公里数、保养项目等等。还有一个需要注意的是，一些车辆保养机构会将保养记录上传至网上，而不在保养手册上记载；以及年份久远的车不在厂商制定的服务商处进行保养，都会使得保养记录断档。购二手车时需要在这些方面多加注意。第三种是车辆附加配置使用说明以及保修卡。

三是税费手续。在车辆上牌开始使用后会缴纳各项税费，购买车辆保险等，我们统称为税费手续，我们把这些手续分为四种，一种是车辆购置税完税凭证，缴税范围包含购买、进口、自产、受赠、获奖或者其他方式取得并自用的应税车辆，大家在购买二手车的时候千万注意，这些形式下获得的车辆都应该具有完税凭证。第二种是车船使用税凭证，作为大家耳熟能详的税种，不过多赘述。第三种是公路养路费凭证，不过随着我国成品油机制的不断改进，该项费用已经并入燃油附加费。第四种就是车辆的保险单，是指保险公司为该车提供的保险凭证单据，其中自从2006年7月开始的交强险属于必上险种，所以大家在交易车辆的时候也要注意，车辆保险的各种凭证会有效记录车辆的出险情况，对于购车判断具有很大帮助。

注意事项

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二手车手续

消费者对要买的二手车的手续有一个详细的了解，有些买车人因为图便宜选择购买一些手续不完，不能过户的二手车，这样不仅买家会有麻烦，卖家也会存在相同的麻烦。二手车交易需要的手续有车辆登记证、行驶证、购车、保险单以及交易双方的。

二手车里程表作

汽车里程表主要分为两种，即机械式和电子式。机械式里程表利用的是齿轮转动的工作原理，只要拨动里程表计数器的齿轮，就能随意调整读数。而后者的回调难度要大一些，但也不是不可能。很多人都习惯通过了解车辆的使用年限及公里数可以判断原车主的用车情况，这个想法是没有问题的，但判断车况不能单凭里程表，因为这个是可以改动的，建议消费者提高警惕。

车况是否隐瞒问题

一要进行目测检查，这其中包括检查车辆发动机型号和出厂编号、底盘型号是否与行车执照上的记载吻合。

二是车辆的技术状况检查，包括检查车辆是否发生碰撞受损、车门是否平衡、油漆脱落情况和车辆的金属锈蚀程度等。

三是车厢内部、附属装置、车辆底部检查，要看座位的新旧程度、座椅是否下凹，以及行李箱的随车工具是否完整，车窗玻璃升降是否灵活、仪表是否原装、踏板是否有弹性等。

四是发动机检查，包括观察发动机的外部状况，看汽缸外有无油迹露出；检查发动机油量，拿出机油量度尺看机油是否混浊不堪或起水泡；揭开水箱盖看风扇皮带是否松紧合适等。

过户手续完整办理

最后，最关键也最容易忽略的问题就是车辆相关手续的过户。很多车主为了贪图省事，没有办理过户手续，导致后期无论是用车还是理赔都有很大的难题。建议消费者在购买二手车后尽快办理车辆相关手续和车险的过户更名手续。

心得

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哪些二手车不能买

对于很多想要购车的朋友来说，选择二手车就是为了便宜，以同等的价位能够购买一辆......>>

分析师张尧浠老师：上交易日（6月13日周二）金价下探回，本周加息也将临近，黄金该如何走向呢？

张尧浠：上交易日黄金市场周二（6月13日）隔夜金价曾下探1259美元/盎司的近两周低位，但随后探底回升，最高触及1269.15美元/盎司。今日周三亚盘交投在开盘价1266美元/盎司上方，4小时走势图显示有反转势头。但在本周美联储6月利率决议之前，不可贸然判断方向。

尽管月初公布的非农数据令人失望，但随着美联储加息的临近，市场几乎还是完全本次会议将加息25个基点。认为利率将会上调至1%至1.25%区间。不过此次议息会议的重点并不在于是否加息，因为之前我就说过，对于已经公认的确定加息的话，那么市场很有可能就已经提前消化了加息所带来的影响，所以是否加息，意义不大。

真正重要的是，这次美联储会否向市场透露出更多关于缩减资产负债表的信息，利率决议后耶伦将在半小时后举行新闻发布会。以及在近期一连串疲软经济数据公布后，是表示加息前景模糊，放缓加息步伐，还是有对未来利率路径有更多的阐释，这对美元的强弱至关重要。这也影响着黄金是回落后大幅反弹，还是在加息上雪上加霜重锤一击？

虽然周一全球股市重挫 *** 避险情绪回升，但美联储利率决议之前，市场的情绪较谨慎，在美联储加息的前提下，黄金连续第四个交易日下挫。分析师张尧浠说；在加息之后黄金可能会再次因"卖预期买事实"而迎来反弹。当然，也有市场主要关注的美联储对于未来加息前景看法，如果美联储暗示有望进一步加息或是提供有关缩减资产负债表的信号的话，美元有望受提振，同时打压黄金；反之黄金有望反弹。

此前公布的5月份货币政策会议纪要显示，美联储就缩减4.5万亿美元资产负债表达成共识。几乎所有官员认为，如果经济增长和加息路径符合预期，今年开始缩减资产负债表是合适的。如果美联储如市场预期，释放更多缩表的信息，那么美元很有可能扭转近期的跌势，反之即便美联储加息25个基点，可能依然阻止不了美元近期的颓势。由于对特朗普 *** 政策预期的消退，美元指数从今年的最高点103.8一路下挫，近期始终保持在上下震荡。如果此次耶伦不释放更为鹰派的信号，那么美元很难重拾动能。黄金依然还是有再次触及之前高点的机会。

日线级别，隔夜金价下破50日均线支撑1260美元后反弹，并录得长脚十字星。而十字星之前的K线并不是大阴线，诱多的可能性较低，而隔夜低点亦接近布林线中轨支撑，暗示该位置支撑较强，多头有望展开反弹，若能顶破1271.40附近阻力，将加强这一观点；若能站在1275美元上方，则将破坏均线死叉信号。指标上，MACD绿色动能柱微幅扩张，双线初步死叉，KDJ指标向下。但在跌破200日均线1240美元前，中期风险仍偏上行。4H级别来看，若金价能够持续收在1260美元上方，则后市有望反弹，反之则会向1250-1240美元回调。黄金趋势暂先看一个震荡性的突破情况，上方关注1272一线的阻力。以及下方支撑1259。

今日重点关注的财经数据与2017年6月14日 周三

20:30 美国5月季调后CPI月率、美国5月零售销售月率

22:00 美国4月商业库存月率

22:30 美国至6月9日当周EIA原油库存

次日02:00 美联储FOMC公布利率决议及政策声明

次日02:30 美联储耶伦召开新闻发布会

这对是Jordan什么型号？

是Jordan Rising High X.今年推出的团队篮球鞋。鞋底搭载FlightPlate技术，同时具备Phylon中底缓震，鞋面用Flywire 飞线技术。

国内售价899，AJ品牌而论性价比很高了。某宝双11活动，价格下探至700上下。

如果喜欢，可以出手了。

望纳，谢谢。

五年后房子是贵还是便宜

问题一：更正说明格式 《关于XXX的更正说明》XXXX（尊敬的领导、各位同学之类的）：

由于我们的失误，X月X日公布的XX比赛报名表中XXX的姓名输入有误，应为XXX，在此更正说明。并为我们的失误向XXX同学/同志诚挚的表示歉意。在以后的工作中，我们会更加小心细致，让此次比赛可以圆满完成。

XXX（部门）

XXX（日期）

问题二：更正说明怎么写 **总编： 您好！ 我为贵报第*期第*版面**标题投稿人***，在该期出版后，我发现我所投文章与另一文章作者互换，望予以更正。 祝商祺！

问题三：聘文里面名字写错，需要更正的证明怎么写 我校某某级**系毕业生***，毕业证上名字***有误，实际应是***，特此证明。****大学（盖章）

问题四：会计凭证更正说明怎么写 不可以。

会计制度当中有明确规定，对于会计差错的更正方式有明确说明。针对你这类错误，要用红字凭证冲销原凭证，然后再做正确的凭证入帐，这样才合理合规，否则只是将差额做帐，不利于查账，帐目也并不能一目了然，容易发生误解。

问题五：更正声明怎么写 更正声明

我公司转载经济观察报社如下表文章时，未经作者允许改动了文章标题，我公司对此表示歉意。

原标题

修改后的标题

《炒金团开始生成》、《股指期货或12.28上市 中金所加速清障》、《振荡市激活权证游资爆炒短命行情》、《不做中石油第二 中海集运演绎“V”形走势》、《金融市场机变》

《国际金价冲18年高点炒家疯狂 深圳市民10元炒》、《中金所加速清障 股指期货可能12月28日上市》、《权证新闻震荡市激活权证游资爆炒短命行情》、《首富连续减持中海集运 基金接盘不做中石油第二》、《人民币升值 股期走牛市或面临压力》

《土地督察开出两张“罚单” 全面风暴四月展开》、《地产调控如何打破僵局》、《新烂尾危机？》

《土地督察开出罚单 全面风暴4月中旬展开》、《房地产进入新上升通道 调控如何打破僵局？》、《无米之炊的痛楚：新烂尾楼六成缘于资金断链》

《理解偏差还是另有隐情 深市首例违规减持案追踪》

《理解偏差还是另有隐情 深市违规减持案追踪》

《炒房团返乡 温州房价开始失控》、《清晰界定保障房与商品房》

《温州炒房团返乡炒房 官员参与令房价失控》、《清晰界定保障房与商品房》

《李毅中：国资出售不许低估贱卖》、《国资立法尚存六大分歧 国资委定位颇为关键》、《试点中央企业新董事会即将亮相》

《李毅中“心情沉重”国资出售不许低估贱卖》、《国资立法尚存六大分歧 国资委定位是关键》、《外部董事入驻 试点中央企业新董事会即将亮相》

《房贷上调微观效果 信托业找到自己地盘》、《争夺中国豪客 中资私人银行起步》、《婉拒民企收购信托 监管层“警觉”德隆重演》、《寻找汇率平衡点》、《金融监管协调机制再上路 央行或牵头》

《房贷上调带来新契机 地产基金蠢蠢欲动》、《争夺中国“顶级富人” 中资私人银行起步》、《婉拒民企收购 信托监管层警觉德隆再重演》、《人民币“破7”关口 如何寻找汇率的平衡点》、《中国重启金融协调监管机制》

《证监官员大规模“换防”》

《证监会史上最大规模调整 涉及50余官员升迁》

《80后买房：透支的甜蜜和忧伤》

《80后买房 家庭力量“承载”甜蜜和忧伤》

《国电整体上市“铺路石”龙源电力明年赴港》、《基金静对销售困境 乐观寻找买入良机》、、《银监会“派发”圣诞礼包 银行系QDI投资美股放行》、《法兴案拨动中金所敏感神经 研究报告火线上台》

《国电整体上市铺路石 龙源电力明年赴港上市》、《走下神坛基金静对销售窘境 乐观寻找买入良机》、《银监会派发圣诞礼包 银行系QDII投资美股放行》《法兴案引发中金所研究报告火线出台》

《首战“转战”华东 和黄“搭车”旅游房产》、《孙为民：战略为先》

《借道首旅 李嘉诚进军内地旅游地产业》、《孙为民：外资在中国未必能够胜出我们》

《黄光裕大考：中关村“弃”还是“守”》、、《机构信心动摇 杀跌金融地产避险》、《解禁15000亿大非猛如虎？》、《“挥不去的中铁影子”中铁建A股有意高价发行》、《中石化财政补贴获批文》、《IPO“真空期”划上句号 一月沉默或为技术原因》、《鱼跃医疗“门”进展 两公司再入举报行列》

《中关村科技三高层辞职 黄光裕遭遇弃守难题》、《机构信心动摇寻求新避风港:杀跌金融地产避险》、《解禁15000亿大非猛如虎》、《中铁影子:中国铁建A股有意高价发行》、《中石化财政补贴获批文 中石油批文仍未到手》、《IPO真空期正在划上句号 1月沉默或为技术原因》、《鱼跃医疗门又有进展 两公司再入举报行列》

《机构做局低位吸筹 中石......>>

问题六：变更证明怎么写 XX电信营业部： 我公司原为XX公司，现变更为XXXXXX公司，特此证明！ 单位落款： 日期

问题七：国税报错税的更正说明怎么写 情况说明 今我XX公司，在X年X月的增值税申报时，因工作疏忽，将XX（金额）应填入应税服务填入了应税货物，现请求国税局帮我更正这一错误.望予以批准 以上 XX单位 日期

问题八：成绩错误需要更正的声明 一般格式如下：

《关于XXX的更正说明》

XXXX：

由于我们的失误，X月X日公布的XXX的成绩输入有误，应为XXX，在此更正说明。并为我们的失误向XXX同学/同志诚挚的表示歉意。在以后的工作中，我们会更加小心细致。

XXX

XXX（日期）

问题九：档案的名字错误更正的证明怎么写 证明格式如下： xxx派出所： 兹证明xx为本社区居民，有曾用名xx，望贵所予以办理改名手续。 xx居委会（盖章） （时间） 更改姓名所需材料及流程： 现在改名字有严格条件限制:第一是户口本和姓名不一致；第二，非自身原因造成的名字错误。

问题十：专利更正错误申请书 填写 范文 修改申请文件要针对审查员指出的缺陷进行，请告知下你的申请文件具体是哪部分有问题

房价不受价值规律支配吗

便宜。相较于年初的房价而言，如今国内平均房价已经整体下跌了15.22%，房价已经回落至2019年的水平。据房产机构预计，国内房价下跌趋势一旦形势，就很难逆转，大家在2022年要做好“御寒”的准备。

而对于国内未来房价的走势，还是有部分的专家持比较乐观的态度。北师大教授董藩，前不久在接受访时就建议全面放开限购、限售、限价，并将首付比例降低至15%，房贷延长到40年或者50年。与此同时，房产专家李铁也认为。

未来至少有2亿农民进城，这也就意味着房地产至少还有15年的黄金发展周期。另外，还有不少人看多未来房产，认为现在正是“炒底”房价的好机会。

对此，我们认为，即使是现在，国内房价肯定也要远比“金价”贵得多：

未来5年房价虽然不会像“葱价”那样便宜，但大幅调整的概率非常大。首先，国内房地产已经饱和，房地产金融杠杆已经用到极致，已经不可能再大涨了。资料显示，我国已经有96%的城镇家庭拥有一套房产，有41.5%的家庭持有2套房产，有10.5%的家庭拥有3套及以上。

与此同时，房产已经占国内居民总资产的77%，另外只有23%才是国内金融资产。目前，国内居民在房地产上的金融杠杆已经用到了极限，继续大幅加杠杆的空间已经并不大。所以，未来5年之内房价大涨的空间已经没有，但是调整的空间已经很大。

人民币贬值了，金价却上调了。请专业人士分析。未来几年，中国房价是看涨还是看跌。是一、二线城市明显，

说明：如果把中国的高房价问题比喻成一只麻雀，那么，当人们从不同的角度、深度去解剖它的时候，就会得出一个结论，这些结论会帮助我们逐渐走近真相。擅长统计分析的王炼利女士写的这篇分析文章，论述翔实，逻辑严谨，让我们看到了高房价背后的另一面。其实，归根结底，高房价问题就是既得利益者对民众财富的掠夺问题。在高房价基础上累积起来的巨大泡沫，将让整个民族在未来付出最惨烈的代价。为了民生，为了民族的未来，有识之士在努力泣血建言决策层，促使住房回归民生之路。感谢所有不惧压力，为根除高房价毒瘤而努力坚守良知和正义的人们！——暖之

转帖：告诉你一个震惊的高房价真相

——别把表象当真相：房价高的原因不是因为地价高！

王炼利

中国房地产业中的道道坎坎实在多，人们很容易将表象当真相。将表象当真相，有人就会偷着乐！

两会期间，有代表说，房价高的实质是地价高 ，需要将地价降下来。这种说法获得代表们一片掌声！

人们普遍认为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，房子就不贵了。事实是这样吗？人们哪，你们太不明真相了！

当然，我以前也曾经这样认为过。但“认为”只是种感觉，感觉不能作为依据，我必须找事实做佐证，为了找到佐证，在2006年底，我根据在权威的“上海市房地产估价师协会网”上登载的2003年到2006年9月的《上海市有偿使用地块汇总表》和上海市房屋土地信息中心网公布的《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》，按照每一个土地出让合同号，将每一个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式（分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等）、土地用途（分商业用地、工业用地、商品住宅用地、城镇单一住宅用地）、实收土地出让金等逐一进行统计分析，得出了令我自己大吃一惊的结论：在房价高涨的2004年和2005年，部门收的土地出让金低得惊人！同时我也发现了为什么土地出让金会这么低的秘密、土地出让制度的弊端根源在哪里——我毕竟搞了十年建筑安装工程预算，九十年代初就持有上海市审计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。

本着一个工程技术人员的良知，我写了3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》，将发现的问题图表化，并将分析的步骤一一列出。此文在高层内参《香港传真》上全文刊登。

2007年4月初，中央电视台《新闻调查》栏目打电话给我，说他们接到举报，要来上海调查有关陆家嘴中央公寓楼盘买卖方面的问题，柴静听人介绍说我对上海房地产问题有颇多分析，就希望我能接受访，主要让谈我对土地出让制度和土地储备制度的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的访。柴静提问，我回答。录制完毕，告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》时段播放。到了4月21日早晨，《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我，说有关我的镜头全部删了，领导通不过。他一个劲地向我道歉，而我一个劲地说：“没有关系，没有关系，你们知道了一些真相也就可以了。”仲伟宁在电话中问：“王老师，你的心态怎么那么好？”我回答“我根本就没有指望过能播出！”

无独有偶，《经济观察报》主编仲伟志看了此文后，让我分成几篇，《经济观察报》准备分期刊登，我分成了六篇，寄给了《经济观察报》，仲伟志说改得很好。但是我很快又接到他的电邮，说是不方便登载了。

完整的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》一文，应该将土地价并不决定房价高低、相反，是房价拖涨了地价的真相梳理清楚了，可是，这是一篇用大量表格说明问题的文章——我分析的依据《上海市有偿使用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》就是由几千个土地出让项目组成的表格，经过我的整理，这些表格“活”了，能说话了，能说明问题了！但我不可能在博客上发表这样的表格，所以，认真的读者要信服我分析的结果，还真需要看我的全文。不过，既然条件不允许我发表表格，我就在此简单叙述一下。相信还是能达到澄清事实的目的。

（一）收取的土地出让金是出乎想象的低；在土地一级市场上，土地价格是出乎想象的低。

在用人民币计取土地出让金的统计数字中，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地收取不过150.4元，2004年，出让6573.2万平方米，实收出让金140亿，平均出让金价213元，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，平均出让金单价169元，2006年1～9月，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿，平均出让金单价137.9元。（此处统计的出让土地面积数字比《上海统计年鉴》公布的少2％，因为我将缺乏对应的土地出让金数额的出让面积项都剔除了）

在土地一级市场上（即直接收取土地出让金的市场上），由于土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等，每种出让方式收取的土地出让金都是不一样的。其中，“挂牌出让”收取的土地出让金最高，公开招标、项目招标和协议出让收取的土地出让金都很低，工业用地又比住宅用地收取的出让金低出许多。按“平均价”计，2005年“挂牌出让土地价”是3644元/m2，“协议出让土地价”是1542元/m2，“公开招标出让土地价”1363元/m2，“项目招标出让土地价”740元/m2，“邀请招标出让土地价”647元，没有前缀的“招标出让土地价”是1625元/m2，另外还有“公开招标”的特例，譬如土地出让合同 “沪房地普字（2005）040号”，是普陀区的金光北块一期配套房，土地价每平方米324元，楼面价218元。再譬如在浦江镇的六块世博会动迁基地，土地面积共67.73万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是 “沪闵房地（2005）230、231、242、243、247、248号”，笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地上，实收土地出让金总价是568.万元人民币，再根据实收土地出让金是土地总价的30%的规定，计算出土地总价（也就是得地者付出的总价）是1896万，这样，每平方米的土地单价是1896/67.7=28元/m2，由于这六个地块容积率都为1，土地单价28元也就等于楼面单价28元。收取的土地出让金单价则是568./67.7=8.4元/m2。这样的土地价和土地出让金价，能说高么？低到不可想象呵！

2004年，地处黄金地段的老西门和豫园的“城镇单一住宅用地”的“协议出让”楼面价只有每平方米112.5元、67.7元，土地单价274.5元、161.1元，出让土地面积分别是9.4万平方米和14.9万平方米（合同号：黄房地200457号、64号，土地单价根据实收出让金单价是土地单价的30％计算，实收出让金是773.7万和721.8万元），这样便宜的土地价，不知道这些位于中心区中的核心区的拆迁户的拆迁补贴是多少？在这23.33万平方米 “城镇单一住宅用地”上造的房子，又会以什么价格卖出去？

为了招商引资，上海的工业地价是很便宜的——到2006年上半年，上海八级、九级地段的工业用地协议出让单价有的还不到90元（楼面价），普遍是133元（楼面价）、175元（楼面价），最多200元（楼面价）

（二）人们所说的“地价高”到底是怎么回事？

关于“地价高”的问题，我们必须将最后得地造房子的房地产商和最初从手中转让到土地的房地产商分开，能从手中用很便宜的价钱转让到土地的，往往不是最终造房子的。我有个朋友属于“最后造房子”的房地产商，他告诉我，他造房子用的地，都是转卖过三、四次了；有的房地产商造房用地，是经转卖了五、六次，地价对于他们，当然是太贵了。我这个朋友还说，他不会做直接从手中得地的梦。即使土地转卖了三、四次，他还是有赚的。

房价涨带动了地价涨是象，从2006年上海市房屋土地信息中心传来的数据这样显示：与飞涨的房价相比，地价上涨是不足道的。2003年5月，与南京路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米商业用地出让，每平方米楼面价6252元人民币；2005年9月，与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路399米商业用地出让，每平方米楼面价6631元人民币，两年多时间内，上海最繁华商业地段的商业地价就只上涨了6%！而这两年多的时间里，住宅房价上涨了多少？当然地价的确在涨，那主要是“挂牌出让”的土地价在涨。但挂牌出让的土地仅占2004年、2005年上海市对房地产业土地供应面积的5%、11%！因此，起码2006年的房价上涨是没有理由从“土地上涨”中找借口的！

由于地价对于房产开发的影响是滞后的，2006年前后还在使用前几年置下的低价地的房地产商，他们喊“地价涨”，是为进一步涨房价找借口。

不明真相的人说“地价上涨影响房价”，其实把因果关系搞颠倒了——总是先涨房价，再涨地价的。没看到还未等土地“升值”，房价就上蹿得老高了！

这两年的土地价我是没有作统计分析，因为从2003年到2006年我做了这么详细的计算，有关方面就是不理你，我也不劳神了，反正已有的计算足够能说明问题了。

大家今天知道了供应的土地非但不贵而且还是“超低价”，然而土地一级市场的“超低价”并非是为市民“超低”的，土地一级市场的“超低价”的存在只是为了让房地产商中的“凤毛麟角”将从一级市场得来土地能炒卖出个好价钱，同时又能使土地转让市场四茬五茬的接盘者多少也有点钱赚。至于买房者，注定是被宰的。

如果不是这样，那么，一级市场上的土地有什么理由这么便宜？

（三）土地出让金分“桌面上的”和“桌面下的”两部分

现行的土地出让制度是照搬香港的。在香港，这个制度为港英的财政收入服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。在内地，这个制度主要为相关利益者服务，这个制度的核心不在于收取出让金本身，而在于要收取“出让土地使有权过程中产生的‘交易费用’”，因此，土地出让金分为“桌面上的”和“桌面下的”两部分。

在我们这里，土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔账是土地（国有资产）本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地（这笔国有资产）的使用权需要付多少“交易费用”。即账面价格（有没有低估暂且不管）和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值（资产所值）就等于为了得这块土地（这笔资产）所需要支付的，而我们这里，一笔生意就必须算两笔账。因为两笔账的“落入口袋”不一样。在香港，全部土地出让金归香港，在我们这里，是“桌面上的”出让金归财政，“桌面下的”归谁则除了“案发”，只有天晓得。

在香港，掌握出让土地使用权的权利，但谁来承让土地使用权，由市场来说话，由“出价”来说话，出价高者得地，天经地义。在内地，不但掌握出让土地使用权的权利，还掌握“由谁来受让土地使用权”的决定权。这两个权利哪个大？当然后一个大！那怎样得到后一个权利？一靠“关系”，二才是“金钱”。因为中国凡能在生意场上称得上“关系”的，这“关系”的价值往往远不够用金钱来衡量！

话说回来，“关系”是比金钱金贵，但金钱也能换来“关系”。所以，才有“桌面下”的交易。

因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。“少收土地出让金”少收的是进入财政的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、进入“关系”口袋的部分是不见阳光的。那得地者会“亏”吗？才不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与打交道的得失分寸：本来得一块地应该花消1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本；经过“操作”，“桌面上”交200万土地出让金，“桌面上”交467万开发成本，“桌面下”的“交易费用”233万，房地产商总计化900万就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。而官方宣布的中标价是667万：30%的土地出让金是200万，70%的开发成本是467万，全都上缴有关部门，真是天衣无缝。若问为什么是这个中标价？你管得着吗！

那些栽在“土地”上的官员，不就是这么“栽”的吗？我承认我没有证据，官方没有具体公布过“栽倒”的官员“栽”的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出我这样的推理。

（四）官员和房地产商怎样分好处的？

从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来自得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的 “得地权利交易费”，这两项就是内地和官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物——房产的权利。

虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是“转让房地产公司”！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归地方所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方最不肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家税务总局网站→政务公开→税收统计），298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。

2006年12月31日，颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外资企业用地税率与内资企业用地税率得到了统一，但由于房地产业缴纳的城镇土地使用税不过占整个土地使用税的4%，即使修改后城镇土地使用税率比原先提高两倍，城镇土地使用税提高部分的承担主体95%以上仍是非房地产企业。

之所以不忍收房地产业的税费、之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利，在于最初几代房地产商与有着千丝万缕的情意，官员利益与房地产商的利益已经是“一荣俱荣、一损俱损”了。

在上海的土地出让中，还有一种让房地产商“靠政策得地”的说法。这是怎么操作的呢？出让土地面积分为“项目建设用地面积”和“代征地面积”。所谓代征地，是不属于项目建设用地的附带征地，是应需要而“代征”，其用途多属于“公共用地”。本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项目建设用地；但你要得到建设用地，就要在代征地上承担土地开发费用，开发后的土地仍归。所谓“靠政策得地”，就是你得答应为免费开发一块土地，才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发“代征地”则是盼望“行得春风有夏雨”，盼望的回报能超过房地产商在代征地上付出的“开发费用”。

这也能称为市场？很难。

但我们因此理解了不愿多收房地产商税费的经济学意义——本来就不是市场交易，怎么能要求这个交易按市场规律办事？

不是市场交易，房价地价上涨的借口就被釜底抽薪。

（五）是中国法律在支持中国房价的暴涨

第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条这样制订：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。

使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。公元六世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确规定：“使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人”；《法国民法典》第631条规定：“使用权人不得出租或出让其权利于他人。”；《德国民法典》第1080条条文是：“用益权不得转让。”“用益权既不得抵押，也不得用作担保或者再设定用益权。”用益权是所有权的组成部分，是比使用权内容更广的一种权利，用益权不得转让抵押，使用权更谈不上转让抵押了。

为什么呢？因为“转让、出租、抵押”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权利。当所有权者把使用权出让后，使用权者行使“转让、出租、抵押”权利势必会削弱所有权者的权益！试想，如果是你的房子出租给别人后被别人转租出去、你的房子出租给别人后被别人抵押了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了吗？所以，民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、抵押、转让。普通法法系的英国法律允许不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、抵押权、转让权来削弱自己的所有权。

然而，西方法律制度中对使用权人的权限限制，到了我们这里是反其道而行之。使用权=有期限的所有权，就是我国土地使用权出让制度的实质。并且这种有期限的所有权在我国还被提前兑现——我国规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用转让权，国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，不得转让土地使用权——因为房产和地产不能分割交易。

所以，我国的土地使用权出让制度就是由土地使用者动用“处分权”来“处分”使用权的制度，是让“使用权”为“处分权”服务的制度。而我国房价的暴涨，就是因为土地使用权被土地使用者“处分”而造成的不可避免的、必然的恶果。

自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分——批租出让土地使用权、并准许转让、抵押、转租土地使用权开始，中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是由于土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、抵押权、转让权所致，而在市场经济的鼻祖西方国家，公有土地国家不准这么做，私人土地业主一般不会同意这么做。也因此，这些国家“市场化”了几百年，老百姓的住宅用地价并没有因为“市场化”而“化”上去。

必须指出，当十九世纪精于法律的港英制订了把出租权、抵押权、转让权全都出让的土地使用权出让制度，港英的殖民心态就曝露无遗——正是因为他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的前提下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让等“处分权利”，这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀！

这个制度移植到我们这里，自然也导致了我们这里的房价飙升。于是我们不得不问：我们移植这个制度是为了什么？就为了侵害土地所有权人——全体人民的利益？就是为了方便一部分房地产商炒卖土地炒卖房屋？逻辑很难解释得通。

黄金价格全球连动，美元计价的黄金大涨，人民币对比美元又是贬值，所以涨幅更大。房地产性质不同，一二线城市高估，三四线可以考虑，房价受开发商实力，利率，人民币汇率以及需求的影响，目前房价过高，房产税出台直接打压房价，人民币贬值引发开发商偿还更多的债务，有些房企是境外融资美元的。